所謂REITs，是一種以發行收益憑證的方式匯集投資者的資金，由專門的投資機構進行不動產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金?；A設施REITs作為國際通行的配置資產，具有流動性較高、收益相對穩定、安全性較強等特點，能有效盤活存量資產，拓寬社會資本投資渠道，推動基礎設施投融資市場化、規范化發展。

在我國，大部分基礎設施資產掌握在國企手中，典型者如各地的城投公司。“當前，國企改革已進入攻堅期。以管資本為主的改革導向，需要各種金融創新的支撐。長期以來國有資產中有大量固化、不可流動的資產，這對國有資本優化布局形成了障礙。”上海國有資本運營研究院院長羅新宇說，基礎設施REITs新規的出臺，呼應了存量資產的改革需要，對國有資本優化布局和功能發揮將產生深遠影響。

“其實，可以把基礎設施REITs理解為項目公司的小型IPO。”富國資產管理(上海)有限公司總經理曹玥表示，公募REITs是基礎設施與資本市場之間的搬運工。通過公募REITs，可以在項目公司中吸引社會資本參與，也可以在戰略投資層面引入員工持股、管理層持股等措施。如此一來，既降低了基礎設施項目的負債率，又推動了國企混改，實現各方共贏。

根據《通知》，我國的基礎設施REITs試點優先支持京津冀、長江經濟帶、雄安新區、粵港澳大灣區、海南、長江三角洲等重點區域，支持國家級新區、有條件的國家級經濟技術開發區開展試點。優先支持基礎設施補短板行業，包括倉儲物流、收費公路等交通設施，水電氣熱等市政工程，城鎮污水垃圾處理等污染治理項目以及信息網絡等新型基礎設施。

“傳統意義上，基礎設施主要指大交通、大能源、大水務、大通信等。據我們測算，能夠達到公募REITs基本分紅要求的基礎設施資產總量大概在80萬億元左右，市場空間很大。”上海國資研究院投融資中心首席專家、中國保險資產管理協會資產證券化專業委員會顧問羅桂連說。

一些產業園區開發公司對基礎設施REITs試點表達了強烈的興趣。張江高科戰略發展部總經理趙海生表示，張江高科主要負責上海張江科學城的開發建設。“一方面，張江有很多優質的基礎設施資產，有些被外資收購的基礎設施資產，年化收益率達到30%左右。張江愿意拿出好的基礎資產與國內投資者分享。另一方面，園區的發展、擴容需要大量的資金。公募REITs大有可為。”

我國的REITs在試點之初，首先與基礎設施建設相結合，但后面的想象空間很大。“我們作為地方國企，響應政府號召，積極投身長租公寓建設。長租公寓按現在的政策要求，需要長期持有，這意味著企業的拿地成本和建設成本都是長期的。雖然長租公寓不在第一批試點中，但如何通過REITs來優化企業的資產負債結構，實現輕裝上陣，現在就可以研究起來。”上海城投資產管理集團資產管理部總經理王達峰說。

明源地產研究院副院長黃樂認為，我國第一批公募REITs試點的資產包是基礎設施，第二批可能是關于國計民生的項目，比如長租公寓之類，最后才可能是商業地產。“只有通過前面的基礎設施REITs試點，逐步完善配套的法律、稅收細則，公募REITs才能平穩起步、越做越好。”

羅桂連認為，支持公募REITs的發展，現階段可以給予基礎設施REITs明確的稅收支持政策。同時，在證監會設立專門的基礎設施REITs板塊，實行基于簡易程序的注冊制，支持現有的上市公司向REITs轉型。